我用房貸養房貸的真實血淚史

你可能不知道的房貸真相：
我花了10年才搞懂，原來房貸合約簽下去那刻才是理財的開始！當初背著35K月繳壓力，現在反而感謝這筆「甜蜜負債」…

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▍台灣人買房3大迷思

1.「頭期款存夠就衝」最危險

當年我就是傻傻拿保險金當自備款，根本沒算清楚：

• 裝潢隱藏成本（我多噴了80萬）
• 地價稅/房屋稅級距
• 社區管理費漲價機制

2.「30年房貸好可怕」？

其實本金攤還比例才是關鍵！ 我特別做過試算表：	年期	月繳	5年後本金減少
20年	48K	約120萬
30年	35K	僅68萬

結論：想早點還錢要選「本金攤還型」，想保留現金要選「理財型」

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▍理財型房貸實戰教學

Step1. 銀行挑選密技

• 找「可隨時動用額度」的方案
• 確認「動用利率計算方式」（我選按日計息）
• 注意「綁約期限與違約金」

Step2. 我的資金池養成法

1. 強制月繳雙倍本金（從35K→50K）
2. 每季檢視增值空間申請「增貸」
3. 保留20%額度當緊急預備金

Step3. 風險控管3道鎖

1. 保2000萬房貸壽險（月繳約800）
2. 設定自動停利點（投資賺15%就還部分貸款）
3. 每年重新鑑價確保槓桿安全

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▍13間房化為烏有的啟示

我媽當年的慘痛教訓：

1. 用「理財型房貸」買更多房
2. 租金收入<利息支出
3. 遇到SARS房價腰斬
4. 被銀行雨天收傘強制平倉

關鍵差異：
我堅持「只貸現住房」，其他投資用「房貸資金」但不押房產

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▍房貸族的3個靈魂拷問

Q1.現在利率升息怎麼辦？

我的應對三步驟：

1. 固定利率轉換權（談合約時就要）
2. 設定「利率破2%自動啟動還款計畫」
3. 把部分資金轉定存鎖利

Q2. 房貸vs房租哪個划算？

自製比較表：	項目	買房月支35K	租房月支18K
20年後資產	市值1500萬	現金432萬
風險承擔	利率/房價	房東不續租

Q3. 該不該提前還清？

我的「55歲法則」：
預計退休前5年開始加速還款，保留最後5年用理財收入cover

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▍銀行不會告訴你的4件事

1. 轉貸時機：房價漲15%就要重新鑑價
2. 寬限期：前3年還息可多留50萬現金
3. 信用加分：準時繳房貸能拉高信用卡額度
4. 繼承規劃：未成年子女房貸處理要公證

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理財型房貸實戰心得

最近把增值部分貸出200萬投資美股ETF，用4%股息cover 2%利息，等於銀行倒貼2%請我投資！這才是真正的「用銀行的錢賺錢」。